Премьер-министр Армении о строительном "пузыре", экономическом росте и доступности ипотеки

В анализе под названием "О строительном "пузыре", экономическом росте и доступности ипотеки" Саркисян отмечает, что "пузырь" в сфере строительства не является армянским феноменом, время от времени такие "пузыри" появляются, лопнут и становятся предметом широких обсуждений во многих странах.

"Пузырь цен на активы является не политической, а экономической категорией. Самым простым его определением является то, что рыночная цена актива (здания, другое имущество) существенно превышает его стоимость, обусловленная долгосрочными фундаментальными экономическими факторами. Ретроспективный анализ показывает, что это отклонение в основном носит спекулятивный характер, продолжительность которого нельзя определить каким-либо одним фактором и точно предсказать. Оно более остро проявляется, когда спрос на актив постоянно растет, а соответствующее предложение можно создать только в течение определенного времени. Такой стремительный рост спроса без соответствующего увеличения предложения приводит к еще большему росту цены на актив, что в свою очередь создает дополнительный спрос на актив, создавая иллюзию долгосрочной высокой прибыльности.

Случаем ценового пузыря может стать, например, когда цены на жилье растут гораздо быстрее, чем доходы населения. В этой ситуации появляется соблазн быстро заработать большие деньги, что проявляется в увеличении количества сделок по купле-продаже квартир (спекулятивные сделки), что в свою очередь еще больше увеличивает спрос на квартиры и в результате приводит к их подорожанию. В таких случаях часто начинают предлагать более дорогие или "элитные" квартиры. Конечно, существует много факторов, которые объясняют такое развитие - внешний спрос, быстрый рост какого-либо другого сектора экономики. По мнению большинства экономистов начала 2000-ых (мнение было сформировано тогдашним главой Федеральной резервной системы США Аланом Гринспаном), невозможно четко предвидеть пузырь актива во время его создания и развития.

По этой причине констатировалось, что при "пузырных развитиях" для экономики целесообразнее позволять, чтобы этот пузырь самостоятельно лопнул, затем посредством соответствующей политики содействовать восстановлению экономики, чем жесткой политикой срывать неправильно диагностированный, но на самом деле здоровый экономический рост.

После финансово-экономического кризиса большинство экономистов уже стали склоняться к мысли, что власти должны обращать определенное внимание на цены на активы и попытаться урегулировать рынок с помощью соответствующей политики. Одновременно, так как они сходятся во мнении о том, что нельзя направлять цены, пока что идут споры о типах и методах этого регулирования, в дополнение к старой дискуссии о прогнозируемости. Реальная картина строительной сферы в Армении стала целостной на фоне финансово-экономического кризиса, который выставил спекулятивный рост сферы строительства и привел к ее резкому спад (51,9%), что, в свою очередь, привело к экономическому спаду на 18,5% (доля строительства в спаде составила 14,1%). С детальным анализом явления можно ознакомиться в публикации МВФ (ARMENIA'S HOUSING BOOM-BUST CYCLE).

Здесь достаточно привести лишь два момента из этого анализа. Львиная доля высокого экономического роста 2004-2008 гг., а также огромного спада в 2009 г., приходится на строительную отрасль. В Армении этот спад был особенно болезненным, поскольку доля строительства в ВВП в 2008 г. достигла беспрецедентного процента, что не могло быть стабильным в долгосрочной перспективе. Кризис показал, что структура слабо диверсифицированной экономики очень уязвима, поэтому мы взяли на вооружение политику диверсификации, которая уже дает результаты. Что же касается сферы строительства, то во избежание ее спада мы провели в Гюмри крупномасштабное социальное строительство, за последние 5 лет осуществили вдвое больше годовых инвестиций в сферу дорожного строительства, чем за 10 лет до 2007 года, для доступности ипотечных кредитов были созданы соответствующие инфраструктуры, с помощью которых был осуществлен ряд программ (по инициативе президента Армении стартовала и с успехом продолжается программа "Доступное жилье молодым семьям").

В результате за последние 5-6 лет в Армении динамичный рост ипотечных кредитов сопровождался сокращением процентных ставок и ростом удельного веса ипотечных кредитов в армянских драмах.

Достаточно привести несколько статистических данных:

1. По состоянию на ноябрь 2013 года объем ипотечных кредитов составил около 141 млрд. драмов, что примерно в 3 раза превосходит аналогичный показатель 2007 года - в 49 млрд. При этом из этих 141 млрд. драмов около 68 млрд. - в армянских драмах, а 73 млрд. - в иностранной валюте. В 2007 году из 49 млрд. драмов 26 млрд. было в армянских драмах, 23 млрд. - в иностранной валюте.

2. Процентные ставки ипотечных кредитов в 2013 году в среднем для драмовых и долларовых кредитов снизились до 12%, а в 2008 году по линии драмовых кредитов ставка составляла около 15%, долларовых - около 17%.

3. В 2013 году 72% ипотечных кредитов имело срок в пять и более лет, а в 2007 году этот показатель составлял всего 34%.

4. В 2013 году ипотечные кредиты в Армении были распределены следующим образом: Ереван - 74%, регионы - 26%, тогда как в 2007 году - 88% и 12% соответственно, а в 2005 году - 96% и 4%.

P.S. Ясно, что анализы прошлого, сопоставимые с сегодняшней реальностью, для многих нежелательны и неприятны. Сегодня у нас нет права не говорить обо всем этом, так как именно извлечение уроков из прошлого является залогом того, что в будущем возможность допущения ошибок будет исключена. Необходимо смотреть вперед, стараясь вместе найти пути решения задач, стоящих перед нашей экономикой и страной".